Vendre une maison est une étape importante qui exige une planification minutieuse et une attention particulière aux différents aspects et documents. Comme vous le savez, il faut souvent des mois, voire des années, d’attente et de négociations avant d’arriver à la date de signature tant souhaitée. Il est donc essentiel d’être aussi bien préparé que possible !
Avant de mettre votre bien immobilier en vente, il est essentiel de consacrer du temps à une série d’activités qui garantiront une transition en douceur et éviteront les problèmes désagréables.
Trouver l'acte d'origine
La première chose à préparer est ce qu’on appelle « l’acte d’origine », ou le titre de propriété antérieur grâce auquel vous êtes entré en possession du bien.
Il s’agit d’un document essentiel car il contient une description détaillée du bien, de ses dépendances (garage, cave), des parties communes et de toutes les conditions particulières convenues lors de la signature. Et, surtout, il contient également les informations du cadastre.
Petite précision : n’oubliez pas que si vous avez reçu la propriété par héritage, vous aurez également besoin de la déclaration d’héritage et de sa transcription.
Se procurer le plan cadastral mis à jour
Vous l’avez probablement entendu mille fois : le plan cadastral doit correspondre à l’état réel de la propriété et doit être joint à l’acte de propriété. L’état actuel du bien correspond à son état au moment de la vente. Pour être valable, l’acte de vente doit être conforme aux informations du registre foncier.
La conformité cadastrale est assurée lorsque l’état réel du bien correspond à celui indiqué dans les documents déposés auprès de la municipalité. Les divergences cadastrales peuvent engendrer des situations problématiques, pouvant aller jusqu’à l’annulation de l’acte de propriété.
Toutefois, la conformité cadastrale ne suffit pas. Il faut savoir que la municipalité et le registre foncier sont en réalité deux entités distinctes qui ne communiquent pas entre elles.
Pour vérifier la conformité aux normes municipales, vous devez demander l’accès aux documents municipaux. Ce n’est qu’après cette analyse que le technicien pourra vous indiquer si votre propriété est conforme et préparer le rapport technique intégré (que nous aborderons plus loin).
Le rapport technique intégré
Vous savez, ces petits travaux, effectués à la maison ou au jardin, qui n’ont jamais été signalés parce qu’ils étaient jugés sans importance ou parce que les gens ont décidé de les enregistrer après coup ? Je fais référence, par exemple, à une véranda avec des fenêtres qui ferme une terrasse ou un balcon, une nouvelle pièce… eh bien, cela pourrait poser problème !
Toute divergence, ou différence, entre l’état réel et celui déclaré auprès de la municipalité pourrait entraîner des infractions au code du bâtiment qui doivent être corrigées avant la vente du bien. Pour vous assurer que votre propriété est exempte de toute réglementation foncière, d’urbanisme ou municipale, contactez un technicien et demandez-lui de préparer le rapport technique intégré : ce document protège les acheteurs et les vendeurs pendant le processus de vente.
Le certificat d'habitabilité/d'utilisabilité
Le certificat d’habitabilité est un document qui certifie que votre logement est habitable, c’est-à-dire qu’il est en bon état en termes de confort, de salubrité, d’hygiène et d’intégrité structurelle.
Dépendances (cave, garage, grenier)
Non seulement votre propriété doit être conforme aux règlements du cadastre et d’urbanisme, mais aussi toutes ses dépendances, comme les garages, les caves, les terrasses et les parties communes. Bien souvent, ce sont d’ailleurs les dépendances qui ne sont pas conformes.
Le certificat de performance énergétique (CPE)
Le certificat de performance énergétique (CPE) est le document indispensable à tout accord préliminaire. Comme vous le savez peut-être déjà, le CPE attribue une classe de performance énergétique à votre bien immobilier.
Avant de mettre votre bien en vente, assurez-vous d’avoir tout ce qu’il faut. Examinons les cas les plus courants et la marche à suivre :
Si vous ne trouvez pas le CPE, faites-le refaire par un technicien.
Si votre CPE a expiré, vous devez la refaire.
Si le certificat énergétique annuel (CEE) n’est plus valable (parce que vous avez modifié la performance énergétique du bien par des interventions telles que le remplacement de la chaudière ou des châssis de fenêtres), demandez une mise à jour.
Choisissez quoi faire des déductions fiscales
Si vous avez récemment effectué des travaux d’entretien sur la propriété ou les parties communes, il est conseillé d’en informer l’acheteur. Il vous faudra déterminer qui bénéficiera des déductions fiscales après le transfert de propriété. Vous pourriez décider de les réserver à l’acheteur à titre d’incitation, en lui accordant une réduction échelonnée dans le temps.
