Construire une maison de 100 m² soulève rapidement une question concrète : quelle surface de terrain prévoir pour vivre confortablement sans gaspiller d’espace ? Jardin, stationnement, vis-à-vis, règles d’urbanisme… chaque choix a un impact direct sur votre qualité de vie et votre budget.
En comprenant les critères qui influencent la taille idéale du terrain, vous pourrez faire des décisions éclairées et adaptées à votre projet. Cet article vous guide pas à pas pour déterminer la surface de terrain qui correspond réellement à vos attentes.
Le processus bureaucratique pour la construction d'une maison
La construction d’un bien immobilier résidentiel doit toujours être approuvée par votre municipalité au moyen d’un permis de construire. L’autorisation est délivrée sur présentation d’un projet accompagné d’ une documentation technique substantielle par un professionnel qualifié (architecte, géomètre ou ingénieur) et implique le paiement des frais d’urbanisation et des coûts de construction à l’administration.
Chaque demande est soumise à une procédure administrative spécifique qui peut inclure un renvoi à la commission des bâtiments (ordinaires ou paysagers), il peut être nécessaire de demander un avis compétent à la Surintendance du patrimoine environnemental dans les zones soumises à des restrictions , mais aussi aux organismes responsables de la protection des aquifères, au Département du génie civil ou aux gestionnaires des réseaux publics.
En effet, la transformation du territoire municipal est liée au respect des plans d’urbanisme en vigueur. Veuillez noter que les outils de planification varient d’une région à l’autre et que chaque municipalité est tenue d’avoir un plan directeur.
Les paramètres d'urbanisme d'un terrain à bâtir
Ces dernières années, la plupart des anciens PRG ont été mis hors service, remplacés par des outils plus modernes et efficaces tels que le PUA (Plan de mise en œuvre de la planification urbaine), le PGT (Plan de gouvernement territorial) et le PI (Plan d’intervention).
Chaque plan directeur couvre l’intégralité du territoire municipal, y compris chaque parcelle cadastrale. Par conséquent, la transformation de toute parcelle de terrain est strictement réglementée par des paramètres et des indices qui varient selon la classification du zonage.
Si le terrain est possédé
Si vous êtes déjà propriétaire d’un terrain, vous pouvez identifier son emplacement dans le plan actuel en consultant le règlement de construction et les normes techniques de mise en œuvre, soit en ligne, soit en consultant un professionnel de confiance.
Il est possible de connaître des paramètres tels que la superficie du terrain, la capacité cubique maximale, la surface couverte maximale, la hauteur maximale, le nombre d’étages hors sol, la présence de contraintes telles que des zones tampons (par rapport aux lignes électriques, aux zones d’élevage ou de cimetière, aux voies ferrées, aux cours d’eau, etc.), la distance par rapport aux routes et aux limites.
Si le terrain doit être acheté
S’il faut acheter le terrain, il est important de connaître à l’avance la cohérence urbaine du futur bâtiment, autrement dit, nous devons être clairs sur la taille (et le nombre d’étages) que nous voulons pour notre maison.
S’il faut construire une villa de taille moyenne, cela n’a aucun sens d’acquérir le volume constructible nécessaire pour un immeuble de quatre étages.
Superficie d'un terrain à bâtir
Le prix d’un terrain à bâtir est presque toujours calculé en fonction de son volume potentiel.
C’est pourquoi il est conseillé de rechercher un terrain dont le volume maximal est légèrement supérieur aux besoins réels en matière de logement. L’inverse est également vrai : un prix trop bas peut masquer un volume maximal insuffisant pour les besoins d’une famille.
Il convient toutefois de rappeler qu’il est presque toujours possible d’augmenter le volume maximal d’un certain pourcentage (de 5 à 15 %) si des mesures sont adoptées qui vont dans le sens de la durabilité environnementale et des économies d’énergie.
Surface nette et surface brute
Une maison de 100 mètres carrés habitables peut largement suffire à une petite famille. Il ne faut pas confondre cette surface avec la surface commerciale ou brute, qui inclut les murs intérieurs et extérieurs et est donc plus élevée.
Une surface utile de 100 m² correspond à une surface commerciale de 120 à 130 m², en fonction de l’épaisseur des murs. Une maison en bois préfabriquée aura des murs extérieurs plus minces qu’un bâtiment en maçonnerie économe en énergie (de 30-35 à 50-55 cm), réduisant ainsi la surface brute.
Il convient également de prendre en compte la présence éventuelle d’auvents, de porches et de garages extérieurs qui pourraient agrandir l’emprise au sol du bâtiment.
Quel est l'espace nécessaire pour une maison de 100 m² ?
Prenons donc deux cas concrets : une maison de plain-pied d’une surface habitable brute de 120 m² et une maison à deux étages d’une surface habitable brute de 60 m² par étage. La hauteur maximale autorisée permettant généralement au moins deux étages, ces solutions sont considérées comme interchangeables.
Maison de plain-pied de 120 m²
Le volume constructible sera d’environ 360 mètres cubes (1,20 m² x 3,00 m de hauteur ). Cette valeur doit être vérifiée avec soin avant l’achat du terrain. La surface constructible peut, dans un premier temps, correspondre à un rectangle de 10,0 x 12,0 m. À cela s’ajouteront un garage double (6,0 x 6,0 m) et un porche exposé au sud (2,5 x 6,0 m).
L’ensemble du bâtiment et de ses dépendances doit être contenu dans un rectangle de 18,0 x 12,5 m représentant la surface bâtie.
La distance minimale par rapport aux limites des autres propriétés privées et aux voies publiques est de 5 mètres ; par conséquent, les dimensions minimales du terrain seront égales à la surface bâtie plus 5 m de chaque côté. Dans notre exemple, cela correspondra donc à un rectangle de 28,0 x 22,5 m , pour une surface de terrain de 630 m².
Bien entendu, ces valeurs peuvent être augmentées ou diminuées en faisant varier la taille de la maison et de ses dépendances, mais pour simplifier, il nous faudra un terrain constructible résidentiel d’au moins 630 mètres carrés pour construire une maison de plain-pied d’une surface habitable de 100 mètres carrés, dépendances comprises.
Maison à deux étages de 60 m²
La version à deux étages permet la construction d’un bâtiment de ce volume sur une petite parcelle de terrain. Dans ce cas, supposons un plan avec des côtés mesurant 7,5 x 8,0 . En conservant les dimensions déjà vues précédemment pour les dépendances, la surface bâtie aura une empreinte totale de 10,0 x 14,0 m, ce qui conduit à la recherche d’un terrain constructible d’au moins 20,0 x 24,00 , pour une surface au sol de 480 m2.
Par conséquent, un terrain constructible résidentiel d’au moins 480 mètres carrés sera suffisant pour construire une maison d’une surface habitable de 100 mètres carrés, divisée en deux étages, dépendances comprises.
